La iniciativa todavía no está vigente y deberá ser tratada por Diputados.
Recuperar una vivienda cuando un inquilino deja de pagar el alquiler o permanece en el inmueble después de que finalizó el contrato puede convertirse en un proceso judicial extenso. Los plazos dependen de la jurisdicción y de las circunstancias de cada caso, mientras propietarios e inquilinos deben cumplir con las reglas que actualmente están vigentes.
Según pudo saber Notas de Actualidad, en este escenario, el Senado dio media sanción al proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa que propone modificar los procedimientos de desalojo para acelerar la restitución de los inmuebles.
La propuesta contempla distintos escenarios: falta de pago del alquiler, vencimiento del contrato, ocupaciones precarias e intrusiones.
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Pero hay un punto clave: el proyecto todavía no es ley. Ahora deberá ser analizado por la Cámara de Diputados y, si obtiene la aprobación correspondiente, completar el proceso de promulgación y publicación. Hasta entonces, continúan aplicándose las normas actuales.
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¿Cómo se recupera hoy una vivienda si el inquilino no paga?
Actualmente, cuando un inquilino incumple las obligaciones establecidas en el contrato o permanece en la propiedad una vez vencido el plazo de alquiler, el propietario debe recurrir a la Justicia para solicitar el desalojo.
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El Código Civil y Comercial establece derechos y obligaciones para propietarios e inquilinos, pero los procedimientos judiciales se encuentran sujetos a las normas procesales de cada jurisdicción. Por eso, los tiempos pueden variar considerablemente. En algunos casos, un juicio de desalojo puede extenderse durante varios meses y, dependiendo de las circunstancias, incluso más tiempo.
El propietario no puede ingresar por su cuenta a la vivienda, cambiar la cerradura, retirar las pertenencias del inquilino ni utilizar la fuerza para recuperar el inmueble. La restitución debe realizarse por las vías legales correspondientes.
¿Qué propone la nueva ley para acelerar los desalojos?
Uno de los principales cambios planteados por el proyecto es establecer un procedimiento sumarísimo para determinados procesos de desalojo. La intención es reducir los tiempos judiciales cuando exista una causa que justifique la restitución del inmueble.
Sin embargo, la iniciativa no habilitaría al propietario a desalojar al inquilino por sus propios medios. La intervención de un juez seguiría siendo necesaria.
El objetivo es que, ante un incumplimiento acreditado, el proceso pueda avanzar de manera más rápida que bajo los procedimientos actuales.
¿Qué pasa si el inquilino no paga el alquiler?
El proyecto establece una instancia previa antes de iniciar el juicio de desalojo por falta de pago.
El propietario deberá realizar una intimación fehaciente al inquilino para que cancele la deuda. A partir de esa notificación, se contempla un plazo mínimo de 10 días corridos para regularizar la situación.
Si el inquilino no cancela la totalidad de la deuda dentro del período correspondiente, el propietario podrá avanzar con la acción judicial. Esto vuelve especialmente importante que los contratos de alquiler tengan correctamente consignados los datos de las partes y los medios de notificación.
¿Qué cambia para los propietarios?
Para los dueños de inmuebles, el principal beneficio potencial sería reducir el tiempo necesario para recuperar una propiedad cuando exista un incumplimiento que justifique el desalojo.
La iniciativa también contempla el uso del domicilio electrónico constituido en el contrato para determinadas notificaciones. Además, establece una regla relevante para el final de los contratos: el propietario no podrá negarse a recibir las llaves cuando el inquilino quiera restituir el inmueble.
Si el dueño se niega a recibirlas, el inquilino podría recurrir a la consignación judicial para formalizar la devolución de la vivienda.
¿Qué cambia para los inquilinos?
Para los inquilinos, la principal consecuencia sería que un proceso de desalojo podría avanzar más rápidamente una vez comprobado el incumplimiento y cumplida la intimación previa. La propuesta también contempla determinadas situaciones de vulnerabilidad.
Cuando en la vivienda haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, deberán intervenir los organismos competentes. Además, el juez podría otorgar un plazo de hasta 10 días para procurar una solución habitacional transitoria.
Desde las organizaciones de inquilinos cuestionaron el proyecto y advirtieron que una aceleración de los procedimientos podría reducir las posibilidades de defensa de las familias.
¿Qué ocurre con las ocupaciones y las intrusiones?
La iniciativa no se limita a los conflictos entre propietarios e inquilinos. También propone modificar el tratamiento judicial de las ocupaciones precarias y las intrusiones.
En determinados casos, el juez podría disponer la restitución del inmueble cuando considere acreditado de manera suficiente el derecho de quien reclama, siempre dentro del procedimiento judicial correspondiente.
El proyecto también amplía la posibilidad de iniciar determinadas acciones a personas que puedan demostrar un derecho o interés legítimo afectado sobre el inmueble.
¿La nueva ley cambiaría los contratos de alquiler?
No directamente. El proyecto no establece nuevos precios de alquiler, plazos obligatorios ni un sistema específico de actualización de los contratos.
El cambio central estaría en cómo se recupera una vivienda cuando existe un incumplimiento o cuando termina el contrato y el inmueble no es restituido.
Por eso, mientras el contrato esté vigente y tanto el propietario como el inquilino cumplan con las obligaciones pactadas, la relación continuará bajo las condiciones acordadas y las normas que actualmente regulan los alquileres.
¿Cuándo entraría en vigencia la nueva ley?
Todavía no hay una nueva ley vigente sobre este punto. El proyecto obtuvo media sanción en el Senado y ahora deberá ser tratado por la Cámara de Diputados. Si Diputados lo aprueba, todavía deberá completarse el proceso legislativo correspondiente antes de que las nuevas reglas puedan comenzar a aplicarse.
Hasta ese momento, los propietarios que necesiten recuperar una vivienda y los inquilinos que enfrenten un conflicto de alquiler deben ajustarse a la legislación y los procedimientos actualmente vigentes.
