El sistema permite fraccionar determinados derechos vinculados a un proyecto y representarlos mediante activos digitales.
La tecnología blockchain comienza a abrir una nueva alternativa para invertir en el mercado inmobiliario argentino: la tokenización. El sistema permite fraccionar determinados derechos vinculados a un proyecto y representarlos mediante activos digitales, de modo que una persona pueda participar de una operación sin necesidad de reunir el valor total de una propiedad.
El fenómeno fue analizado durante el segundo episodio de la segunda temporada de “Pienso, luego firmo”, el podcast del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, conducido por Sergio Mohadeb, conocido como Derecho en Zapatillas.
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Del encuentro participaron Rolo Vigliano, ingeniero y cofundador y CEO de Pala Blockchain, y Miguel Guinle, consejero del Colegio de Escribanos y especialista en la relación entre tecnología y actividad notarial.
Qué significa tokenizar un inmueble
La tokenización consiste en representar digitalmente determinados derechos sobre un activo mediante tecnología blockchain. Según explicó Vigliano, esta herramienta permite registrar y transferir información y valor de manera segura y trazable.
Sin embargo, un token inmobiliario no equivale a una criptomoneda. Mientras activos como bitcoin representan valor monetario, un token vinculado a un proyecto inmobiliario puede contener información relacionada con un contrato, un fideicomiso, un plano u otra documentación que respalda el derecho adquirido.
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Además, los especialistas remarcaron una diferencia clave: en muchos de los proyectos actuales no se tokeniza directamente la propiedad del inmueble, sino un derecho personal relacionado con el negocio inmobiliario, como la participación en un fideicomiso o un boleto de compraventa.
Esta distinción determina qué adquiere el inversor y cuáles son sus derechos ante eventuales incumplimientos.
Qué función cumple el escribano
Uno de los principales puntos abordados durante el episodio fue el papel del escribano en este tipo de operaciones.
La intervención notarial funciona como vínculo entre el activo físico y su representación digital. Antes de que se emitan los tokens, el profesional debe verificar la documentación y las condiciones jurídicas del inmueble o proyecto involucrado.
Entre otras tareas, puede analizar los títulos, comprobar la existencia de gravámenes, identificar a las partes y verificar su capacidad para contratar.
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El objetivo es garantizar que la información correspondiente al activo real coincida con aquello que se representa digitalmente en la blockchain.
Guinle destacó que la incorporación de tecnología no modifica la naturaleza jurídica de los negocios. Los contratos, derechos y obligaciones continúan existiendo, aunque el soporte utilizado para instrumentarlos y transferirlos sea diferente.
Cómo funciona una operación tokenizada
El proceso puede realizarse de manera remota. En determinados casos, el comprador puede participar desde su domicilio y realizar la certificación de su firma mediante una videoconferencia con un escribano.
Los tokens pueden estar vinculados a contratos inteligentes, programas informáticos que permiten administrar determinadas condiciones y registrar las operaciones realizadas.
De esta manera, una eventual transferencia de la participación queda registrada en la blockchain, lo que permite mantener una trazabilidad de las operaciones.
Los medios de pago también pueden incluir herramientas digitales y criptoactivos, además de los mecanismos tradicionales.
Inversiones desde montos menores
Uno de los principales atractivos del modelo es la posibilidad de fraccionar una inversión inmobiliaria.
Durante el podcast se mencionó como ejemplo el proyecto Casa Propia, de la empresa Idero, que desarrolla viviendas modulares desde unos US$30.000. En este caso, la tokenización permite dividir la participación y realizar aportes de acuerdo con la capacidad de pago del inversor.
El sistema también contempla la posibilidad de ceder o combinar participaciones, según las condiciones establecidas para cada proyecto.
Así, la barrera de entrada puede ser menor que en una operación inmobiliaria tradicional, aunque los especialistas advierten que el inversor debe conocer exactamente qué derecho está adquiriendo y cuáles son las condiciones del proyecto.
Argentina ya cuenta con un marco regulatorio
La tokenización de activos reales también comenzó a contar con un marco regulatorio específico en el país.
En junio de 2025, la Comisión Nacional de Valores aprobó la Resolución General 1069/2025, que estableció un régimen para la representación digital de determinados activos del mundo real.
El objetivo es establecer reglas para un mercado que todavía se encuentra en una etapa de desarrollo y que comenzó a expandirse en distintos países.
Uno de los primeros antecedentes de tokenización inmobiliaria se registró en París en 2019, cuando un edificio valuado en 6,5 millones de euros fue dividido en un millón de tokens.
Otros mercados también avanzaron en la incorporación de blockchain al sector inmobiliario, con proyectos vinculados tanto a la comercialización de propiedades como a la digitalización de registros.
Qué futuro puede tener el ladrillo tokenizado
Los especialistas consideran que la tokenización podría ampliar el acceso al mercado inmobiliario y generar nuevas alternativas para inversores que ya utilizan herramientas financieras digitales.
También podría facilitar la participación de inversores extranjeros en proyectos argentinos sin necesidad de trasladarse al país, siempre que las operaciones cumplan con las normas aplicables.
El desafío estará en combinar las ventajas de la tecnología, como la velocidad, la trazabilidad y la posibilidad de fraccionar inversiones, con las garantías jurídicas necesarias para determinar qué representa cada token.
En ese esquema, la blockchain no reemplazaría la intervención notarial, sino que funcionaría como una herramienta complementaria para representar y transferir derechos vinculados a activos existentes en el mundo real.
