La oferta y la demanda de alquileres en la Ciudad parecería atravesar una etapa de estabilidad: qué pasa con los precios.
El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa inusual de estabilidad luego de varios años marcados por fuertes aumentos, escasez de oferta y contratos inflexibles. De acuerdo con un relevamiento reciente, los precios se mantuvieron estables en octubre y la oferta activa superó las 15.000 unidades, un nivel que no se registraba desde antes de la Ley de Alquileres derogada por Javier Milei.
Aunque los valores todavía se ubican por encima de la inflación, el incremento fue más moderado que en años anteriores. Mientras el índice general de precios subió 22% hasta septiembre, los alquileres acumularon 29,8%, según datos privados. La diferencia es mucho menor a la de 2023, cuando los aumentos mensuales duplicaban la inflación.
El fenómeno responde a tres factores principales: mayor oferta de propiedades, desaceleración de la inflación y menor urgencia entre los inquilinos.
El Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) ubicó la mediana de los alquileres en los siguientes valores:
- Monoambiente: $500.000 mensuales
- Dos ambientes: $600.000
- Tres ambientes: $800.000
Las alzas interanuales fueron del 31,6% para los monoambientes, 33,3% para los dos ambientes y 23,1% para los tres ambientes, por debajo de los picos inflacionarios del año pasado. Los precios varían según la antigüedad del edificio, los servicios y la ubicación. Los valores más altos se concentran en Palermo, Núñez y Caballito, mientras que los más bajos se encuentran en Constitución, Floresta y Lugano.
En números:
- Barrio más caro: Palermo ($950.000 promedio)
- Barrio más económico: Lugano ($450.000 promedio)
- Suba interanual promedio: entre 23% y 33% (Fuente: CESO / Colegio Inmobiliario Porteño)
La presión sobre los ingresos
El alquiler de un monoambiente ya supera el salario mínimo. Con un ingreso base de $322.200, un trabajador cubre solo el 64,4% del valor promedio, sin contar expensas ni servicios.
Si se suman las expensas, que equivalen al 23,5% del contrato, la brecha es aún mayor.
Dolarización parcial y nuevos contratos
El 27% de las propiedades en oferta está publicado en dólares, lo que restringe el acceso para quienes perciben ingresos en pesos. Además, los contratos firmados bajo el DNU 70/2023 muestran mayor flexibilidad que los de la antigua Ley 27.551.
Predominan los ajustes trimestrales o cuatrimestrales pactados entre las partes, mientras que los contratos viejos aún se actualizan por el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central.
El ICL, en su nivel más bajo en cuatro años
En noviembre, el ICL registrará una suba interanual de 42,33%, la menor desde 2021. El índice, que refleja la evolución conjunta de la inflación y los salarios, moderó el impacto de los ajustes en los contratos vigentes.
Alejandro Braña, del Colegio Inmobiliario Porteño, explicó que el ICL “sigue siendo una referencia útil, pero ya no define los precios”. Según dijo, “los valores de renovación o nuevos contratos se acuerdan libremente; un aumento del 42% puede incluso quedar por encima del mercado actual”.
Braña destacó también un cambio en el comportamiento de los inquilinos: “Recorren entre 20 y 30 inmuebles antes de decidir. No hay apuro y eso les da margen para negociar”.
Qué índice conviene usar
El debate entre el ICL y el IPC perdió relevancia. El martillero público Alberto Héctor Loyarte señaló que “hoy ambos índices se mueven con estabilidad y muestran diferencias mínimas”. Explicó que el ICL combina inflación y salarios en partes iguales, y que la desaceleración de ambos indicadores permitió mayor previsibilidad.
Además, advirtió que el INDEC modificará en enero de 2026 la estructura del IPC, incorporando nuevos patrones de consumo como telefonía e internet, lo que podría alterar la evolución de los contratos a futuro.
El rol de las inmobiliarias y la negociación directa
Con la nueva normativa, propietarios e inquilinos tienen más margen para acordar plazos, precios y mecanismos de actualización. Josefina Pantano, presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), destacó que la eliminación del ICL obligatorio “devolvió al mercado una lógica de acuerdos”.
“Hoy las partes pueden pactar libremente precio, plazo y mecanismo de ajuste. Los índices oficiales funcionan como referencia, no como imposición. Lo importante es la transparencia y la claridad en las condiciones”, indicó.
Pantano sostuvo que la tendencia general “es de equilibrio”: “Si se genera un desbalance, lo razonable es renegociar. La competencia entre locadores obliga a mantener precios sostenibles”.
En la misma línea, Loyarte consideró que “retener a un buen inquilino es más valioso que buscar otro. En un contexto de amplia oferta, la continuidad genera más previsibilidad que un aumento adicional”.
Las tres razones detrás de la estabilidad
El aumento de la oferta, la baja de la inflación y la mayor flexibilidad contractual explican la estabilización de los precios. Los propietarios priorizan asegurar la ocupación de sus inmuebles frente a la incertidumbre sobre el dólar y el crédito hipotecario. Además, tener un departamento vacío implica afrontar expensas promedio de $240.000 mensuales.
Según Braña, “los inquilinos se informan más, comparan precios y tienen poder de negociación. Esa dinámica moderó las subas y llevó a un escenario más competitivo”.
Pantano concluyó que, si el contexto macroeconómico se mantiene estable, “el mercado tenderá a normalizarse con reglas más claras y acuerdos sostenibles en el tiempo”.
