Aumentan las renegociaciones y los contratos empiezan a “fraccionarse” por cuatrimestre.
Por Roberto Pico
El efecto de la corrida cambiaria y la inflación paralizó el mercado inmobiliario y en particular tensó la relación entre propietarios e inquilinos. Y en un mercado donde prima al máximo la ley de la oferta y la demanda quedó al descubierto que las leyes que pretenden regular las relaciones fracasan y terminan generando efectos inversos a los buscados.
“Los que venían con la propiedad vacía y en alquiler desde el primer trimestre del año quieren sumar el último aumento inflacionario y les cuesta aceptar que no se puede trasladar porque la realidad de los inquilinos es muy compleja”, explicó Claudio Raba propietario de una inmobiliaria de la zona centro de la ciudad, ante una consulta de Notas de Actualidad.
Un segundo punto de conflicto que desató la corrida cambiaria es la actualización de los contratos. Amalia “P” es empleada de una inmobiliaria de Caballito y prefirió no dar su nombre completo: “Primero los contratos los se dividían por año, después pasamos a fraccionarlos cada seis meses y ahora algunos propietarios quieren hacerlos cuatrimestrales”.
Esta práctica busca gambetear la ley que impide la indexación en los contratos de alquiler. La operatoria es la siguiente: se establece un monto total equivalente a los dos años de contrato; por ejemplo $ 264.000 y se divide los primeros doce meses en pagos mensuales $ 10.000 y los segundos doce meses en $ 12.000. Y así se fija una indexación encubierta”.
Esta ecuación funcionó mientras la inflación, aunque en rangos altos, se mantuvo dentro de los pronósticos. Al dispararse los precios este esquema resultó una pérdida de valor para los dueños de los inmuebles que ahora deben esperar a la finalización de los contratos para establecer nuevos parámetros.
Estas exigencias dejan poco margen de maniobra a los inquilinos que en muchos casos se ven obligados a aceptar condiciones a riesgo de saber que las van a incumplir. Y una vez más demuestra que las leyes por si solas no tienen ningún poder porque el mercado las convierte en inaplicables. Otra ley que se elude es la que les impide a las inmobiliarias de la ciudad de Buenos Aires cobrar comisiones por su trabajo de intermediación.
Raba nos cuenta como hacen para esquivarla: “La prohibición rige para el inquilino… entonces la paga el propietario que ya trasladó la comisión al precio. Es mentira que el inquilino no paga comisión. La va a pagar todos los meses”.
Pero también hay una opción B: “En algunos casos, lo que se está haciendo es ampliar el depósito a un mes más o a medio mes más. Los contratos de alquiler por dos años lo permiten y de allí cobran las inmobiliarias. De nuevo… siempre paga el inquilino”, enfatizó. Pese a la inutilidad de esta norma, el oficialismo de la provincia de Buenos Aires sondeó la posibilidad de aplicarla y desde el sector privado buscan frenarla.
En contrapartida los propietarios justifican los valores de oferta de sus bienes ante la exposición a la que están sometidos. En primer lugar reclaman mayor celeridad por parte de la Justicia para casos de deudores. Las demandas para desalojos por alquileres impagos se extienden entre seis meses y un año, según los juzgados que actúen.
Y en segundo lugar marcan los costos de reposición de materiales de uso intensivo como calefones, termotanques o cocinas, que debido al mal uso restringen su vida útil y requieren de recambios o acciones de mantenimiento mayores a lo habitual.
Otro factor de riesgo son las expensas impagas ya que frente a la crisis los inquilinos abonan los alquileres pero en muchos casos a costa de patear los gastos comunes del edificio, lo que deriva en un reclamo posterior hacia el propietario que debe hacerse cargo de la deuda con el consorcio para que la unidad pueda volver al mercado. En lo que respecta a la compra/venta los precios de las propiedades en dólares se resisten a acomodarse a una depreciación del peso de 50% y se congelaron las transacciones.
Agentes del mercado explican que las operaciones que se realizan corresponden a “las impostergables”. Puntualizan los casos de una pareja que sus hijos se casan y deciden “achicarse” o a la inversa, quienes “necesitan agrandarse” por la llegada de vástagos. El resto, el de las inversiones, está inmóvil porque “no tiene precio”. ¿Cuándo se normalizará? Los actores son tajantes: “Sólo cuando se estabilice el precio del dólar”.
“Hoy el propietario que no acepta una contraoferta con un descuento de un 10% es difícil que pueda vender”, comentó Raba. Atento a esta situación, en las últimas semanas circuló la versión de que el Gobierno estaría intentando resucitar el CEDIN, un certificado lanzado por el kirchnerismo que fue utilizado para blanquear dinero no declarado y sólo aplicable a la compra de bienes inmuebles.
